انواع سند ملکی| تفاوت| نکات مهم

قبل از خرید هر نوع ملک، بررسی سند آن ضروری است و با وجود مختلف بودن انواع سند ملکی، ممکن است افراد گیج شوند. در اینجا، در وبلاگ ملک گرگان به بررسی انواع سند ملکی می‌پردازیم. این مطلب باعث آشنایی شما با انواع سند‌های ملکی می‌شود و خرید ملک راحت‌تر خواهد شد.

تعریف سند

سند به عنوان هر نوع نوشتاری تعریف می‌شود که در مقام دعوی یا دفاع قابل استفاده است. به طور کلی، سند‌ها را به دو دسته تقسیم می‌کنیم که عبارتند از:

1. سند رسمی

سند رسمی، یک نوع نوشتار رسمی است که با رعایت مراحل قانونی و دستورالعمل‌های مربوطه تهیه، تأیید و تصدیق می‌شود. این نوع اسناد به عنوان شواهد در اختیار مراجع و نهادهای قضایی و اداری قرار می‌گیرند.

2. سند عادی

سند عادی، یک نوع نوشتار غیررسمی است که برخلاف سند رسمی، تأیید و تصدیق قانونی خاصی ندارد. این نوع اسناد به صورت غیررسمی تهیه می‌شود و ممکن است به عنوان مرجعی برای تأیید ادعاهای حقوقی مورد استفاده قرار گیرد، اما در مقایسه با سند رسمی، اهمیت و اعتبار کمتری دارد.

سند عادی: این سند به صورت غیر رسمی تهیه می شودو اعتبار آن از سند رسمی کمتر است اما میتوان به عنوان مرجع از آن استفاده کرد

انواع سند های ملکی

همان‌طور که ذکر شد، انواع مختلفی از سند ملکی وجود دارد که در ادامه به توضیح آن‌ها پرداخته خواهد شد. البته برای ساده‌تر شدن مسائل، می‌توان از مشاوره حقوقی ملکی یا وکیل ملکی یا متخصصان حقوقی دیگر نیز بهره برد.

سند قطعی

نوع ایده‌آل سند برای خرید ملک، سند قطعی است که به عنوان سند منگوله دار یا تک‌برگی نیز شناخته می‌شود و توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر شهر صادر می‌شود. برای طبقه‌بندی در میان اسناد رسمی، سند قطعی یا منگوله دار باید مورد استفاده قرار گیرد. این نوع سند به دو نوع منگوله دار و تک برگ تقسیم می‌شود و ویژگی‌های هر یک از این دو نوع سند را در ادامه بررسی خواهیم کرد.

• سند منگوله دار

در سند منگوله دار، متصدیان مربوط با استفاده از خودکار مشکی، مندرجات سند را دست‌نویس می‌کنند و این باعث می‌شود گاهی اوقات متن به صورت ناخوانا ظاهر شود.
سند منگوله دار به دلیل دست‌نویس بودن، آسان‌تر قابل جعل و تغییر است که این مسئله باعث وجود پرونده‌های متعدد در قوه قضاییه مربوط به جعل این نوع سند می‌شود. در سند منگوله دار، آدرس کامل ملک، کد پستی و مشخصات کامل مالک ذکر نشده است که می‌تواند به بروز مشکلاتی منجر شود.

سند منگوله دار: این سند توسط متصدی باخودکار مشکی نوشته می شود ولی به دلیل ذکر نشدن مشخصات کامل ملک و مالک ملک به راحتی قابل تغییر است و باعث بروز مشکلات حقوقی می شود.

• سند تک برگ

سندهای تک برگ، از طریق سیستم معین و با تمام مندرجات به صورت تایپی تهیه می‌شوند که جلوگیری از مشکلات نظیر جعل ساده یا ناخوانایی را امکان‌پذیر می‌سازد. این نوع سند دارای شماره دفتر الکترونیکی و شماره سریالی است که برای انجام امور مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در پایین سمت راست سند، نقشه‌ای قرار دارد که توضیحات کاملی درباره موقعیت مکانی ملک ارائه می‌دهد و ابعاد مختلف آن را نیز نمایش می‌دهد. سند تک برگ شامل مشخصات کامل مالک، آدرس و کد پستی او و همچنین دارای یک هولوگرام قوه قضاییه است.

سند تک برگ: این سند به صورت تایپی تهیه می شود و مشخصات کامل ملک و مالک نوشته می شود همچنین دارای هولوگرام قوه قضاییه است که امکان تغیی در سند وجود ندارد.

 سند شورایی

سند شورایی بیشتر در گذشته معمول بوده و اکنون فقط در برخی مناطق استفاده می‌شود که نیاز به دریافت سند رسمی برای مالکیت املاک وجود ندارد. این نوع سند، شامل نوشته‌هایی است که حاوی امضا و تایید دهیار، شورای روستا، کدخدا و معتمدین روستا می‌شود.
سند شورایی می‌تواند به عنوان یک سند برای خرید و فروش ملک استفاده شود. این سندها در دسته‌بندی سندهای معمول قرار می‌گیرند، اما از نظر اعتبار، از سند قولنامه‌ای بیشتر به شمار می‌آیند.

سند شورایی: این سند در گذشته رایج بوده است و این نوشته شامل امضای دهیار، کد خدا ومعتمدین روستا می شود که نیاز به دریافت سند رسمی ندارد.

سند رهنی

املاک به عنوان رهن، می‌توانند توسط افراد و مراجع مختلف به اختیار گرفته شوند و به این منظور، سند رهنی تنظیم می‌شود. اما باید به یاد داشت که خرید این نوع املاک مجاز نمی‌باشد.

در این فرآیند، سند رهنی بین مالک و مرتهن (رهن گیرنده) صادر می‌شود. اما اگر مرتهن (مانند یک بانک) این سند را تأیید نکند، خرید این نوع املاک باطل خواهد شد و فرد با مشکلات بسیاری روبرو خواهد شد.

سند رهنی: سندی است که از طرف بانک تنظیم می شود تا به عنوان وثیقه برای پرداخت قسط وام باشد

سند قولنامه ای

سند قولنامه‌ای یا مبایعه‌نامه، یکی از نوع‌های سند ملّی است که به صورت دست‌نویس توسط خریدار و فروشنده تهیّه می‌شود. باید توجه داشت که مقدار اعتبار و قدرت قانونی این سند نسبت به سند قطعی کمتر است. با این حال، از نظر شرعی و قانونی، سند قولنامه‌ای همچنان اعتبار دارد و می‌توان در محاکم از آن به عنوان مدرکی جهت استناد استفاده کرد. اما در استفاده از این نوع سند، باید به خطراتی نظیر فروش مال شخص دیگری به صورت نادرست نیز توجه کرد.

سند قولنامه ای: سندی است که بین فروشنده و خریدار ملک در مشاور املاک تنظیم  می شود.

سند وقفی

املاک وقفی به عنوان املاکی که به منظور امور خیریه، مذهبی و سایر موارد وقف شده‌اند، شناخته می‌شوند و برای آن‌ها سند وقفی صادر می‌شود. لازم است به خاطر داشت که هرگونه خرید و فروش این املاک غیر قانونی است و در صورت انجام چنین معاملاتی، اعتباری ندارد. بنابراین، خرید املاک وقفی توصیه نمی‌شود. این املاک معمولاً به فروش نمی‌رسند و تنها اجاره داده می‌شوند تا هزینه‌های مورد نیاز برای اداره و نگهداری آن‌ها تأمین شود.

سند وقفی: به سندی گفته می شود که ملک توسط شخصی به منظور امور خیریه یا مذهبی وقف شده باشد.

سند ملکی مفروز

مفروز در قوانین به معنی جداسازی سهم یک فرد از مالکیت مشترک در یک زمین یا ملک است که قصد فروش آن را دارد. این نوع امور ثبتی دارای پیچیدگی‌های بسیاری هستند و ممکن است با مسائل و مشکلات مختلفی برای افراد همراه باشد.

سند ملکی مشاع

سند ملکی مشاع یکی از نوع‌های اسناد ملکی بین‌المللی است که به جز یک فرد دیگران نیز سهام دارند و در این نوع ملک معمولاً دو یا بیشتر از دو مالک وجود دارد. برای خرید این نوع ملک، باید اطلاعات کافی را درباره آن جمع‌آوری کنید تا بتوانید خریدی بدون مشکل انجام دهید.

سند ملکی مشاع: یک نوع سند است که ملک دارای چندین مالک است و چندین نفر در آن سهام دارند.

سند شش دانگ

سندی که به صورت کامل به یک فرد تعلق دارد، با نام شش‌جهت یا شش‌دانگ شناخته می‌شود که از جمله اسناد معتبر ملکی است. عبارت شش‌دانگ به معنای شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.
“عبارت ‘بالا’ به معنای ‘فضاهای بالاتر’ و عبارت ‘پایین’ به معنای ‘زیرزمین’ است که نشانگر ادعای مالکیت بر روی تمامی فضاهای مرتبط با ملک در ارتفاعات بالا و پایین از زمین می‌باشد. سند شش دانگ، که یکی از انواع سند رسمی است، در قضایای حقوقی مرتبط با ملک، به میزان بسیار کمتری نسبت به سایر انواع سند ملکی، اختلاف خواهد داشت.”

سند شش دانگ : به سندی گفته می شود که مالک تمام ملک فقط به یک نفر تعلق دارد.

سند وکالتی

“وکالتی” به معنای سندی است که به نام یک شخص یا چند نفر دیگر به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تهیه شده است. در برخی موارد، به دلیل بیماری یا فوت، یک یا چند نفر به عنوان وکیل از طرف فروشنده‌ی اصلی منصوب می‌شوند که وکالت آن‌ها باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود تا برای دیگران قابل اعتماد باشد. در صورت جعل اسناد توسط شخص یا اشخاصی و انجام معاملات غیرقانونی، با پیگیری مسائل حقوقی می‌توان از کلاهبرداران شکایت کرد.

سند وکالتی: به معنای اعطای نمایندگی قانونی در خصوص انتقال مالکیت است که اعتبار معینی دارد.

سند ملکی المثنی

در صورتی که سند مالکیت یک ملک به دلایلی همچون آتش‌سوزی و سایر علل مفقود شده باشد، مالک می‌تواند از اداره ثبت، درخواست صدور سند مالکیت المثنی را داشته باشد. براساس ماده ۱۲۰ قانون اصلاحی آیین‌نامه صدور سند، شرایط و مواردی برای صدور سند المثنی وجود دارد.

•  در صورت از دست رفتن سند مالکیت
• در صورتی که سند ملکی به طور کامل یا جزئی از بین رود.
• در صورتی که سند مالکیت به نام شخص دیگری باشد و امکان بازیابی آن با صدور حکم قضایی وجود نداشته باشد

در صورتی که مالک در اثر گم شدن یا از بین رفتن سند مالکیت، نیاز به سند المثنی داشته باشد، باید این درخواست را به صورت کتبی اعلام کرده و یک استشهادیه فرم چاپی تهیه کند.
استشهادیه باید با امضای حداقل سه نفر که هویت و امضای آنان توسط کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی تأیید شده است، تهیه شده و سپس به اداره ثبت تحویل داده شود. سپس اداره ثبت اعلام فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی مربوطه ارسال می‌کند. در نهایت، مالک می‌بایست در یکی از روزنامه‌های منتشر شده این مطلب را آگهی نماید.

سند ملکی المثنی: اگر به دلایلی سند مالکیت از بین برود یا گم شود یا بازیابی آن امکان پذیر نباشد در این صورت مالک ملک می تواند تقاضای سن المثنی کند.