نکات حقوقی در عقد قرار داد های مربوط به معاملات زمین در مینودشت

خرید زمین ، یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری سودآور و اطمینان‌بخش در بازار است. این فرآیند شامل تحقیق، ارزیابی، ارزش‌گذاری و اطلاع از نکات حقوقی مربوط به خرید زمین است. برای انجام معامله، نیاز به آگاهی از قرارداد و پس از آن، پیگیری نکات حقوقی دارید.
با توجه به وجود کلاهبرداران در بازار مسکن و پیچیدگی فرآیند خرید زمین در مینودشت ، اطلاعات دقیق درباره جزئیات حقوقی آن ضروری است. بسیاری از مردم به دلیل ناآشنایی با این فرآیند، با مشکلات حقوقی مواجه می‌شوند و به دلیل آن پرونده‌های زیادی در دادگاه ایجاد می‌شود. بنابراین، در این مقاله به بیان نکات حقوقی قبل و بعد از معامله، شرایط و قوانین خرید زمین خواهیم پرداخت.

نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله

خرید زمین به معنای واگذاری تمام حقوق مالکیت عینی به عوض مقابله‌ای مشخص است. در این معامله، عین ممکن است هرچیزی باشد و شامل زمین نیز می‌شود. این نوع سرمایه‌گذاری قابل توجه است، اما عدم آگاهی از نکات حقوقی مرتبط ممکن است شخص را در برابر کلاهبرداران زمین دچار مشکل کند. بنابراین، در این بخش از مقاله، به نکات حقوقی قبل از معامله در خرید زمین پرداخته شده است.

قبل از معامله خرید زمین در مینودشت، برای حفظ حقوق خود ، بهتر است خریدار به یک مشاور املاک معتبر و مورد اعتماد مراجعه کند. مشاوران املاک باید دارای مجوز از اتحادیه مشاورین املاک باشند و عملکرد آن‌ها تأیید شده باشد. به همین دلیل، توصیه می‌شود قبل از خرید ملک، از اعتبار بنگاه معاملاتی و مشاور املاک اطمینان حاصل شود.

روش اطمینان از معتبر بودن مشاور املاک :

مطمئن شدن از داشتن مجوز از اتحادیه مشاورین املاک

برای حفظ حقوق خود در معامله خرید زمین ارزان در مینودشت، لازم است زمین مورد نظر را قبل از معامله به صورت حضوری مشاهده و ارزیابی کنید. بسیاری از اوقات افراد با شنیدن توصیفات وصفی زمین، بدون توجه به کاربری مد نظر، آن را خریداری می‌کنند و بعداً متوجه می‌شوند که توصیفات اعلام شده با واقعیت مطابقت ندارند یا کاربری زمین برای اهداف مورد نظرشان مناسب نیست. بنابراین، مهم است که مراحل استعلام زمین را با توجه به اسناد رسمی یا قولنامه‌ای که به آن مربوط می‌شود، پیگیری کنید.

مراحل استعلام زمین در مینودشت:

• مراجعه به دفتر اسناد رسمی
• درخواست استعلام سند
• دریافت اسناد مربوطه
• بررسی مشخصات زمین مورد نظر

از نکات حقوقی خرید زمین در مینودشت، بررسی هویت فروشنده از اهمیت بالایی برخوردار است تا اطمینان حاصل شود که زمین مورد نظر تحت مالکیت واقعی فروشنده قرار دارد و سند رسمی به نام او صادر شده است. در صورتی که فروشنده یک شرکت یا نهاد حقوقی باشد، حتماً مدارک وکالت‌نامه و نمایندگی شخص حقوقی بررسی شود تا از هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری جلوگیری شود.

بررسی هویت فروشنده :

•  ارائه مدارک هویتی فروشنده
• بررسی صحت و معتبر بودن مدارک
• ارتباط با مراجع مختلف برای تأیید هویت
• بررسی تاریخچه
• قابلیت اعتماد فروشنده

قبل از انعقاد معامله، توصیه می‌شود که خریداران کیفیت و فشار آب، برق، گاز و سایر امکانات را بررسی کنند. همچنین، در صورتی که زمین مورد نظر وراثتی باشد، تمام وراث باید با گواهی انحصار وراثت بر سر فروش زمین، توافق و اتفاق نظر داشته باشند. پس از دیگر نکات، بررسی امکانات زمین است.

امکانات زمین :

• کیفیت و فشار آب
• برق
• گاز
• سایر امکانات

نکات حقوقی خرید زمین در هنگام عقد قرارداد

هنگام عقد قرارداد ، اهلیت طرفین معامله بسیار مهم است. اهلیت به معنای بالغ، عاقل و رشید بودن طرفین است. عدم برقراری هر یک از این شرایط قانونی می‌تواند منجر به بطلان و عدم اعتبار قرارداد خرید زمین شود. به علاوه، طبق ماده 345 قانون مدنی، هر دو طرف باید اهلیت قانونی برای معامله و اهلیت تصرف در مبیع  یا ثمن را داشته باشند.

• تعریف مبیع: مالی که فروخته می شود
• تعریف ثمن: پولی است که بابت فروش مال بدست می‌ آید

جهت اطمینان حاصل کردن از تحت مالکیت درآمدن زمین و جلوگیری از اعتراضات آتی، خرید و فروش زمین باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. توصیه می‌شود از قولنامه در انعقاد قرارداد  خودداری کنید، زیرا قولنامه‌ها تنها سند عادی محسوب می‌شوند و اعتبار سند رسمی را ندارند. بهتر است قرارداد خرید و فروش زمین به صورت رسمی و با دقت در دفاتر اسناد ثبت گردد.

سند قولنامه ای :

قولنامه سند و نوشته‌ای می‌باشد که با رضایت و موافقت دو طرف معامله، مانند خریدار ملک با فروشنده، از طریق مشاور املاک و مدیریت املاک تنظیم می‌گردد.

در دفاتر اسناد رسمی، با استفاده از سامانه‌های اینترنتی، به اطلاعات هویتی فروشنده و ممنوعیت المعامله یا بازداشت زمین دسترسی دارند. به این ترتیب، اخطارات لازم را قبل از انعقاد معامله به طرفین ارائه می‌دهند. با پرداخت تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، افراد می‌توانند سند خرید و فروش خود را در این دفاتر تنظیم کنند.
قرارداد میان طرفین باید مطابق مقررات و به صورت جامع و کامل نوشته شود. در این قرارداد، ترتیبات پرداخت مبلغ معامله بر اساس جدول زمانی تنظیم شده، زمان دقیق تحویل زمین مشخص می‌شود و ضمانت اجرای مناسب و موثر برای تخلف از تعهدات در نظر گرفته می‌شود.

مشخصات قرار داد خرید زمین در دفاتر اسناد:

• ترتیبات پرداخت مبلغ معامله بر اساس جدول زمانی
• مشخص شدن زمان دقیق تحویل زمین
• ضمانت اجرای مناسب و موثر برای تخلف از تعهدات

نکات حقوقی خرید زمین بعد از عقد قرارداد

تسلیم زمین بعد از قرارداد، به معنای دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحا تصرفات و انتفاعات باشد. تسلیم زمین در زمانی اتفاق می‌افتد که مبیع تحت اختیار مشتری قرار گیرد، حتی اگر مشتری هنوز به صورت عملی زمین را تصرف نکرده باشد.

• تسلیم زمین چیست؟ :  به معنای واگذاری و تحویل زمین به مشتری به نحوی که مشتمل بر تصرفات و انتفاعات مربوطه باشد.
• مشتمل بر تصرفات وانتفاعات چیست؟ : شامل شدن تمام حقوق و امتیازات مرتبط با زمین در اختیار مشتری قرار گرفتن است، از جمله قابلیت استفاده، بهره‌برداری و نفع‌برداری از زمین

خریدار و فروشنده موظفند ثمن را در موعد و محل تعیین شده در قرارداد خرید زمین پرداخت کنند، طبق شرایط مقرر شده. اگر شرایط قانونی برقرار باشد، هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند که به آن خیار فسخ معامله نیز گفته می‌شود.

خیار فسخ معامله:  به معنای حق طرفین برای لغو و قطع قرارداد خرید و فروش زمین

ماده 396 قانون مدنی شامل خیارهای مجلس، حیوان، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف وصف، غبن، عیب، تدلیس و تبعض صفقه است. برای استفاده از این خیارات، باید شرایط خاص هر خیار فراهم شده باشد و تمامی خیارات در متن قرارداد ذکر شود. برخی از حقوقدانان باور دارند که خیارهای تدلیس و غبن (از نوع افحش) حتی با وجود اسقاط کافه خیارات، قابل اسقاط نیستند.

• خیار مجلس: حق طرفین برای قرار دادن شرایط و تعیین قوانین خاص در قرارداد خرید و فروش زمین.

• خیار حیوان: حق طرفین برای مشروط کردن انجام قرارداد به وقوع حادثه‌ای استثنائی که وابسته به امور طبیعی و خارج از اراده طرفین است.
• خیار شرط: حق طرفین برای وابسته کردن اجرای قرارداد به اتفاق وقوع یا عدم وقوع شرط خاصی.
• خیار تاخیر ثمن: حق خریدار برای انتظار تاخیر در پرداخت ثمن معامله تا یک زمان مشخص.
• خیار رویت و تخلف وصف: حق طرفین برای بررسی زمین قبل از انعقاد نهایی قرارداد و حق لغو قرارداد در صورت عدم تطابق با وصف یا تخلف از تعهدات.
• خیار غبن: حق خریدار برای لغو قرارداد در صورت افشای نقص‌های جدی در زمین توسط فروشنده.
• خیار عیب: حق خریدار برای لغو قرارداد در صورت وجود عیب‌های ضمنی و جدی در زمین که موجب کاهش ارزش و کاربردی آن می‌شود.
• خیار تدلیس: حق طرفین برای لغو قرارداد در صورت تدلیس و ارائه اطلاعات نادرست و مضلوم در خصوص زمین.

• خیار تبعض صفقه: حق طرفین برای لغو قرارداد در صورت وقوع تبعض و ناعدالتی در صفقه میان طرفین.

شرایط و قوانین خرید زمین

قرارداد خرید زمین، معامله‌ای بیع محسوب می‌شود و طرفین باید مواد مرتبط با این معامله را مطابق قوانین مربوطه (مانند مواد 338 تا 465 قانون مدنی) رعایت کنند. به عنوان مثال، بر اساس ماده 352 قانون مدنی، خرید و فروش زمین به صورت فضولی امکان‌پذیر نیست مگر اینکه مالک اجازه انجام معامله را بدهد.

خرید و فروش زمین به صورت فضولی :

 به معنای انجام معامله بدون اجازه و رضایت صریح مالک زمین است.

در خصوص خرید زمین، قانون ثبت اسناد و املاک نیز ملاک مهمی است. طبق ماده 22 این قانون، زمانی که یک ملک مطابق قانون در دفتر املاک ثبت شود، دولت تنها شخصی را که مالکیت ملک به نام او ثبت شده است یا شخصی را که مالکیت ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده است، یا شخصی را که ملک به او از طریق وراثت به نحو قانونی رسیده است، به عنوان مالک معتبر تشخیص می‌دهد.